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[부동산 정보 교차로] 숏세일의 이해<3>

newstar 2011-01-06 (목) 00:00 6년전 17377  

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지난 몇년간 숏세일을 통한 주택 매매가 급격히 늘어나고 집페이먼트가 어려운 많은 주택 소유주들이나 싼 가격의 숏세일 매물에 관심을 가진 바이어들이 증가하고 있다.

이렇게 숏세일에 대해 관심이 높아지고 숏세일 매물 또한 많아지면서 이에 대한 정확한 지식이 어느 때보다 필요한 때인데 숏세일의 셀러나 바이어는 물론이고 심지어는 에이전트들까지도 확실한 정보를 잘 모르는 상황하에서 숏세일이 진행되는 경우가 많다.

이에 가주부동산중개인협회(California Association of Realtor)에서는 지난 11월 10일자로 숏세일에 관한 가이드 라인을 새로 내놨다. 숏세일이 진행되는 동안 셀러와 바이어 양쪽 모두가 이 가이드 라인을 참고하여 서로 손해보는 일이 없도록 돕기 위해서다. 따라서 아주 간략하게 이 사항들을 소개하기로 한다.

먼저 숏세일의 정의에 대해 알아보면 경제적인 어려움으로 집페이먼트가 어렵다거나 직장 문제로 집을 팔고 이사를 해야하지만 떨어진 집값으로 인해 판매해도 돈을 많이 받지 못하는 경우가 생기고 있다. 집에 걸린 빚이 집의 시세보다 많은 깡통 주택을 소유하고 있을 때 융자를 해준 은행의 승인을 받아 집을 팔때 생기는 비용과 융자액의 전액은 아니지만 대출받았던 돈의 일부를 갚게 되는 것이 숏세일이다.

그러면 은행의 승인은 어떻게 나는 것일까. 먼저 숏세일을 끝내기 위해서는 은행이 빌려준 돈보다도 적은 금액으로 채무에서 벗어날 수 있도록 허락을 해 주어야 한다.

그러므로 은행은 숏세일 과정중에 셀러의 자산이나 수입에 대한 내역을 모두 알기를 원한다. 그리고 집을 살때 빌린 돈이 아닌 경우에는 숏세일이 끝난 후에도 남은 빚에 대해 은행은 셀러에게 빚을 갚으라고 요구할 수 있다.

숏세일의 진행 과정에 대하여 셀러는 모든 사항을 알 수 있어야 하고 꼭 알아두어야 할 사항중의 하나가 숏세일이 끝난 후에 셀러는 그 집에서 계속 머무를 수 없다는 것이다.

특히 많은 숏세일 셀러들에게 문제가 되는 것이 미상환금액에 대한 배상판결(deficiency judgment)이다.

우선 미상환 금액에 대해 이해를 돕기위해 예를 들어보면 어떤 셀러가 50만달러짜리 집을 20% 즉 10만달러 다운페이를 하고 은행에서 40만달러를 빌려 집을 샀을 때 집값의 폭락으로 현재 집값이 30만달러 밖에 안된다면 셀러는 집의 매매시 발생한 비용을 제외하고 30만달러 밖에는 은행에 갚을 수 없게 되므로 갚지못한 10만달러 이상에 대해 은행에 빚을 갚아야한다는 배상판결을 받게 되는 것이다.

캘리포니아는 원칙적으로 이 법(Deficiency Judgment Law)에 의해 돈을 빌려준 은행이 페이먼트가 어려운 채무자의 집을 차압할 수 있는 것이다.

그러나 숏세일의 경우에는 내년부터 1-4유닛까지의 주거용 부동산이 숏세일로 매매되었을 때 미상환 금액에 대해 책임을 물을 수 없게 되었으나 다음과 같은 경우에는 예외가 된다.

먼저 주택구입을 위한 융자가 아닌 경우 설사 주택구입시 빌렸던 빚이라도 그 집이 셀러의 주거용이 아닌 경우 또 숏세일 진행중에 채무자가 숏세일법에 위반되는 행위를 한 경우다. 이외에도 집을 훼손시켰을 때에는 은행은 셀러에게 집에 걸린 저당권은 면제해 주고 숏세일로 집을 처분한 후에도 채무자에게 갚지 못한 빚에 대한 책임을 물을 수 있는 것이다.

다시 말하면 셀러가 1-4유닛의 주택을 구입해 그 중의 한 유닛이상에 거주하고 있다면 은행은 주택구입을 위해 빌린 돈(purchase money loans)을 받기 위해 더 이상 추적할 수 없는 것이다. 다음에는 CAR의 숏세일 가이드라인에 대해 조금 더 알아보기로 한다.


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