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[유애란의 미국 부동산 에스크로 상담] HAFA 숏세일

newstar 2011-01-01 (토) 00:00 6년전 8348  
요즘 진행하고 있는 숏세일 에스크로 중 더러 HAFA 숏세일이 있다. 정부에서 차압을 막고 주택을 정리할 수 있도록 보조하는 프로그램으로 올 4월부터 2012년까지 한시적으로 시행된다.

HAFA 숏세일을 하게 되면 두 단계의 승인이 필요하다. 먼저 HAFA 프로그램의 적격성 심사를 받아야 하고, 그 후 은행의 숏세일 승인을 받아야 한다. 따라서 일반 숏세일보다 절차가 더 까다롭고 오래 걸릴 수도 있다.

그만큼 복잡한 대신 일반 숏세일에 비해 여러 장점이 있다. 숏세일을 선택한 주택소유주가 가장 걱정하는 것이 바로 2차 빚이다. 미국에서 주택구입에 사용한 1차 융자는 숏세일 후 모두 정리되지만 주택구입이 아닌 다른 용도, 예를 들어 홈에쿼티 등의 2차 융자는 숏세일 후에도 계속 따라다니는 경우가 있다. 숏세일을 통해 갚은 액수를 제외한 잔액이 콜렉션 에이전시에 넘어가고 법원판결을 받게된다.

하지만 HAFA 숏세일 승인을 받으면 이러한 문제가 없다. 2차 채무액도 숏세일 후 전액 면제받게 된다. 물론 이를 위해서는 2차 은행이 HAFA에서 정해놓은 보상액, 즉 채무잔액의 6% 혹은 최고 6000달러를 받아들여야 한다.

또한 일반 숏세일 시 은행에서 주택소유주에게 추가비용을 요구하는 경우가 있다. 집을 판 잔금은 물론 은행이 가져가고, 소유주에게 현금으로 1500달러 이상을 더 달라고 한다. HAFA 숏세일에서는 이런 요구를 할 수 없다.

다른 장점으로는 HAFA 숏세일 기간 중 은행은 주택을 차압할 수 없고, 소유주는 숏세일 후 이사비용으로 3000달러를 받을 수 있다.

그러면, HAFA 숏세일 프로그램 혜택은 어떻게 받을 수 있을까? 모기지은행이 이 프로그램에 참여한 상태여야 한다. 본인 거주용 주택이어야 하고, 1차 융자금액이 72만9750달러를 넘으면 안되고, 모기지를 최소 60일 이상 연체한 상태여야 하고, 2009년 1월 1일 이전에 융자를 받았어야 하고, 융자조정프로그램인 HAMP(Home Affordable Modification Program)에 신청했다가 거절당한 케이스이어야 하며, VA, FHA론등 정부론은 해당이 안된다.

모든 자격조건이 다 맞으면 HAFA에서 숏세일 가격을 승인해 주고, 해당주택을 팔 수 있는 시간을 준다. 이렇게 사전승인을 받으면 HAFA에서 주택소유주에게 일종의 승인서인 숏세일 계약서를 보내준다. 이후 은행의 최종승인을 받아야 한다. HAFA 숏세일시 셀러, 바이어는 친인척 혹은 서로 아는 관계여서는 안되며, 바이어는 집을 산 후 90일 이내 팔 수 없다.




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