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[미국 부동산 정보 교차로] 숏세일의 이해<2>

newstar 2011-01-01 (토) 00:00 6년전 7525  
지난 번에 집페이먼트가 어려울 때 취할 수 있는 조치에 대해 몇 가지 생각해 봤다. 그러나 재융자도 불가능하고 융자재조정도 쉽지 않고 설사 융자 재조정을 받았다고 해도 조정된 금액이 적어 현실적으로 도움이 되지 않을 경우 또 은행에 소유권을 자진반납(Deed in lieu foreclosure)하기도 어려운 상황이라면 그래도 차압보다는 할 수만 있다면 숏세일이 더 바람직하다. 그러나 지난 몇 년간 숏세일에 대한 이야기는 무성하나 아직도 많은 홈오너들에게 숏세일에 대한 정확한 이해가 필요한 것 같아 앞으로 몇 차례에 걸쳐 숏세일에 대해 알아보기로 한다.

우선 숏세일이건 차압의 경우에건 집이 팔리거나 은행으로 넘어가는 두 경우 모두 집을 비워 줘야하는 것은 마찬가지이지만 실제 결과를 살펴보면 많은 차이가 있다. 그러면 숏세일과 소유권이 일방적으로 은행으로 넘어가는 차압의 차이에 대해 알아보자.

숏세일은 페이먼트가 어려운 주택소유주가 은행의 승인 아래 집을 팔아서 집에 걸려 있는 부채를 청산하는 것인데 이때 집값이 많이 떨어져 팔린 집값이 은행에 갚아야 할 돈보다 낮아 채무자가 은행에 부채보다 적은 돈밖에 갚지 못하게 된다. 즉 갚는 돈이 숏(short)하여 숏 페이오프(short pay off) 혹은 솟세일이라고 하는 것인데 이 때 은행에서는 차액을 탕감해 줘 주택소유주의 채무를 없애주는 것이다.

이 때 홈오너 쪽에서는 물론이고 주택구매시 돈을 빌려준 모기지 은행에서 볼때도 숏세일을 하는 것이 책임감 있고 능동적인 바람직한 대처법이 되고 은행의 손실도 차압에 비해서는 적게 되므로 은행측도 숏세일에 협조적이다.

물론 숏세일을 성공적으로 끝내려면 돈을 빌려준 은행의 승인을 받아야 하는 등 여러 가지 절차를 거쳐야하고 시간도 오래 걸리지만 숏세일 과정 중에 1차 은행은 물론이고 2차 이상의 은행이나 재산세 등도 합의가 될 수 있으며 숏세일을 하고 나서 크레딧 관리를 잘하면 2년 정도 지나서 다시 집을 살 수도 있게 된다. 물론 숏세일을 하거나 차압을 당할 때 크레딧이 얼마나 떨어진다는 정해진 점수가 있는 것은 아니지만 기록상 숏세일일 경우 paid as agreed 즉 합의하에 빚을 갚았다고 기록되지만 차압일 경우 foreclosured라고 남아 있게 되고 차압일 때 점수가 더 많이 떨어진다.

그러나 많은 주택소유주들이 차압절차가 시작되었다는 통지(notice of default)를 받게 되면 당황하여 잘못 판단하게 되거나 자포자기하여 차압이 되어 은행에서 퇴거명령이 나올 때까지 막연히 기다리는 경우가 많다. 그러나 차압이 되면 크레딧 레포트에 10년동안 혹은 그 이상으로 기록이 남을 뿐 아니라 큰 폭으로 점수가 깎이게 된다. 차압에 관한 기록은 당사자의 모든 경제활동에 걸림돌이 될 뿐 아니라 취업이나 자격증취득에도 문제가 될 수도 있으니 조심해야한다.

부동산 차압이 될 경우 또 하나 예상하고 있어야 하는 것이 남아있는 모든 채무가 해결이 되지않아 그 빚에 대한 책임으로 부담과 스트레스에서 벗어날 수 없는 것이다. 숏세일을 할 수 있는 전제가 여러 가지 이유로 수입이 적어져 월페이먼트를 제대로 할 수 없는 것이고 숏세일이 이렇게 어려울 때 필요한 대안이 될 수 있지만 숏세일의 성사를 좌우하는 것은 주택을 담보로 돈을 빌려준 은행이므로 은행과 제대로 협상을 하기 위해서는 충분한 경험과 전문지식 그리고 복잡하고 까다로운 은행의 요구에 맞춰 제대로 일을 할 수 있는 에이전트를 선택하는 것이 중요하다. 만약 주택소유주가 페이먼트 석 달 이상 밀려 차압 통지를 받았다면 숏세일을 시작했어도 차압절차가 멈추어 지는 것은 아니다. 이때 부동산 에이전트의 역할 중의 하나가 은행에 계속 경매날짜를 연기해 줄 것을 요청해 주택의 경매날짜를 연기받는 것이다.



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