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[제이 권의 미국부동산 에스크로 기간] 오픈과 클로징의 개념

newstar 2010-12-01 (수) 00:00 7년전 8887  
지난 주에는 모든 다운 페이먼트를 입금한 바이어와 이사할 준비가 덜 된 셀러사이에 한바탕 실강이가 벌어지는 헤프닝으로 소동이 벌어졌다. 자신의 살던 집을 숏세일로 정리하신 P선생님께서는 아들의 명의로 급하게 구입한 집으로 이사를 해야하는 처지였고 셀러는 타주로 이사를 하기위해 모든 과정을 완벽하게 마무리 하고 떠나야하는 상황이었던 것이다.

대부분의 고객들은 미국부동산 거래에 있어서 계약서 사인 후, 반드시 에스크로 서류에 사인을 하여야만이 정식 계약이 체결되는 것으로 오해를 하고 있으며, 또한 바이어의 잔금(다운 페이먼트)이 에스크로에 입금이 되고 융자 서류의 사인을 마침으로서 종결이 되는 것으로 잘못 이해하는 부분이 있다.

1998년도에 개정된 미국 가주 부동산법에 의거하여 수정된 표준 계약서는 정식 명칭이 California Residential(Commercial) Purchase Agreement and Joint Escrow Instructions으로서 모든 계약 조건과 세부사항과 함께 에스크로의 조건까지 첨부된 종합 계약서의 성격을 띄면서, 계약 후 3일 혹은 명시된 기한 내에 디파짓을 에스크로의 트러스트 구좌에 입금하여야만 한다는 조항이 제1항목으로 되어있다.

그리고 에스크로의 서류는 계약서에 명시되어있지 않은 절차상의 세부 사항, 즉 외국인이나 타주의 주민의 거래, 해지시의 절차등에 관한 부분만 별도 첨부된 일종의 추가(Supplemental) 서류이지만 , 그 진행에 반드시 필요한 그 외 서류에 바이어나 셀러의 정보가 있어야만 차질을 막을 수 있다.

만약 바이어나 셀러가 피하지 못할 사정으로 에스크로 서류를 작성이 지연된다고 해서 에스크로가 오픈되지 못하는 것은 절대 아니며 다만 진행에 차질과 막대한 손실을 야기할 수있다는 점이 문제가 된다. 따라서 양측이 모두 계약서의 사인과 입금이 적절하게 되었다면 완벽하게 에스크로는 오픈이 된 것으로 본다.

클로징의 문제는 다운 페이먼트가 입금이 되고 바이어의 융자가 은행으로부터 들어온 후에 모든 등기되어야할 서류가 등기 확인이 되어야 클로징이 된다고 본다. 따라서 집에 이사를 하기 위해 열쇠가 필요한 바이어는 등기의 일렬번호가 확인된 후, 에스크로가 양측에 통보를 하는 것으로 건네받게 되는 것이 상례이다. 융자 서류를 사인하고 필요한 입금을 마쳤다고 해서 이사를 하겠다고 하는 것은 특별한 계약 수정본 작성 후에 양측의 동의하게 책임을 명확히 한 후에 할 수 있는 사항이다.

특이한 사항으로 조건부 사항 (Contingency) 이 걸려있다면 상황은 더 까다롭게 되며, 조건이 충족되지 못할 경우 계약의 파기까지 염두에 두어야한다. 예를 들어 바이어가 자신의 집을 팔야하만 하는 조건이라면 집을 못팔았을 경우 계약이 무효화한다는 것이다. 클로징에 필요한 입금과 융자뿐아니라 등기 명의, 보험, 학교, 이사 문제등등 세부적인 문제에까지 미리 점검을 하여야만 클로징에 허둥대는 일을 막을 수 있으며, 실수를 막고 후회하는 일이 적다.

혹, 자신의 집을 정리하면서 동시에 집을 구입하는 경우라면 적어도 매매하는 집의 비울 날짜를 여유있게 잡아두는 것도 하나의 방법이며 이사할 집의 입주날짜와 시간차를 두는 것에 대해 에이전트 와 상의를 하는 것이 현명하다. 잘못하면 몇 주 혹은 그 이상의 시간을 호텔에서 지내거나 짐을 임시 창고로 옮기는 번거로움을 피할 길이 없으며 그 정신적인 피해는 표현할 수 없다.

그렇다고 등기가 되기 전에 무조건 입주 양해를 구하는 것도 재산의 피해와 책임문제가 따르므로 쉬운 일이 아니므로 각별한 주의가 필요하다. 결국 P선생님은 이삿짐을 차고에 임시 내려놓는 것으로 서로 양해가 되었지만 마음의 상처는 크셨을 것이다.




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