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[이승호의 미국부동산 Q&A] 부동산 융자에서 보증인의 책임

newstar 2010-11-01 (월) 00:00 7년전 8204  
△문= 소유하고 있는 주식회사를 통해 상업용 부동산을 구입했고 개인적으로는 융자에 대한 보증을 하였습니다. 부동산이 은행으로부터 차압을 당하게 됐는데 보증인으로서 개인적인 책임이 있습니까?

▼답= 은행이 부동산 융자를 할 때 채무자 외에도 제삼자의 보증(Guaranty)을 요구하는 경우가 많다.

특히 미국 부동산 융자의 우선 채무자가 법인일 경우 법인의 지분을 소유하고 있는 개인에게 융자 보증을 요구한다.

은행 입장에서는 원천 채무자가 지급불이행을 했을 때 융자금 보전을 위한 안전조치로서 보증인이 필요하다. 특히 캘리포니아에서는 차압된 부동산의 가격이 남은 융자금보다 낮아 원금 부족이 발생했을 경우 원천 채무자에게 부족한 금액에 대한 보상을 요구할 수 없는 원금부족추심방지법(Anti-deficiency Statute)이 있기 때문에 제삼자 보증은 더욱 중요하다.

원금부족추심방지법이란 원천 채무자의 지급불이행이 발생했을 때 은행은 담보물인 부동산을 차압하면서 차압 가격이 융자금액보다 적어도 원금 부족 부분에 대하여 추가적인 추심을 할 수 없다는 법이다. 모든 차압에서 적용되는 것은 아니고 법원을 거치지 않는 차압 즉 트러스트 세일을 통한 차압일 때 적용된다.

대부분의 부동산 차압이 트러스트 세일 방식을 통해 이뤄진다.

결국 은행에서는 부동산의 가격 하락으로 트러스트 세일에서 원금보다 적은 금액으로 차압이 되었을 경우 원금 부족 부분에 대하여 원천 채무자에게 추심을 할 수 없게 되는 것이다.

바로 이러한 이유 때문에 은행에서는 제삼자 보증이 매우 중요한 것이다.

융자에 대한 보증인이 있을 경우에는 원금 부족 부분에 대하여 보증인에게 추심이 가능한 것이다. 최근 많은 상업용 미국 부동산의 차압의 경우 은행에서는 차압을 통해서 원금보전을 할 수 없으므로 보증인에 대한 채권 추심이 필요한 경우가 많다.

예를 들어 은행의 융자 금액이 100만달러라고 가정을 하자. 부동산의 실제 시장가격이 120만달러라 해도 트러스트 세일에서의 경매에서 나오는 가격은 시장가격보다 낮다. 또한 시장 가격보다도 낮은 80만달러에 제삼자에게 경매 낙찰이 되었을 경우 트러스티 세일에서 융자금보다 낮은 금액에 경매가 되었기 때문에 20만달러의 원금부족이 발생한다.

이럴 경우 은행은 원천 채무자에게는 원금 부족금인 20만달러에 대해서 채권 추심을 할 수 없지만 보증인에 대해서는 그 20만달러에 대한 채권추심이 가능한 것이다. 원금부족에 대한 보증인 상대 추심의 기준이 부동산의 시장가격과 융자금과의 차이가 아니라 트러스티 세일에서 결정된 금액과 융자금의 차이인 것이다. 보증인 입장에서는 매우 불리한 산정방법이다.

따라서 보증인 입장에서는 트러스트 세일에서 시장가격보다 낮은 가격으로 경매가 낙찰돼 원금 부족금에 대한 책임이 생길 수 있으므로 트러스티 세일의 경매에 참여해 부동산을 구입하는 것이 실질적으로는 나은 방법이 될 수 있다.

부동산 융자에 보증을 한다는 것은 상당한 책임을 요구하는 것이므로 보증인으로서의 법적 책임범위를 정확하게 이해한 후 보증에 동의해야 한다.





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