NewStarRealty.com: 뉴스타 부동산 - 미국 부동산 매매/렌트/리스/LA 아파트 || 부동산 정보 > 부동산 상식 > [부동산 맥 짚기] 숏세일과 차압의 차이
NewStarRealty.com: 뉴스타 부동산 - 미국 부동산 매매/렌트/리스/LA 아파트

내집 마련 가이드

내집 마련하는데 필요한 모든 정보를 모았습니다.  맨 아래에 있는 검색 기능을 이용하여 제목이나 본문 내용으로 검색하시면 여러분들의 내집 마련 꿈이 한발짝 더 현실로 다가올 것입니다.

[부동산 맥 짚기] 숏세일과 차압의 차이

newstar 2010-11-01 (월) 00:00 6년전 7492  
9월말 현재 차압을 당했거나 모기지가 연체된 비율이 전국적으로 13%에 이른다는 리서치 업체 LPS의 보고가 나왔다. 전국적으로 8명의 주택 소유주중 1명이 모기지를 내지 못하고 있는 상황이다. 

 정부와 은행의 적극적인 차압 방지 노력에도 불구하고 쉽사리 모기지 연체율과 차압율이 내려가지 않고 있다. 오히려 최근에는 모기지 은행들이 모기지 연체자중 주택 보유가 가능할 정도의 경제 능력을 보유하고 있는지 신속히 확인한 후 선별하여 강제 차압 수속을 신속하게 처리하는 경향을 보이고 있다. 이로 인해 차압 건수가 소폭 증가한 것으로 관측되고 있다. 

 그런데 많은 주택 소유주들이 숏세일과 차압의 차이를 아직도 잘 모르거나 오해하는 부분이 있어서 이에 대해 소개하고자 한다.

 우선 숏세일 후의 주택 구매 여부에 관한 것으로 숏세일이 성사됐을 경우 2-3년후에는 패니매가 보증하는 모기지를 통해 3년 후에는 FHA로 융자가 가능하여 주택을 구매할 수 있다. 하지만 차압이 되었을 경우에는 5~7년을 기다려야 주택 구매가 가능하다. 물론 그 동안 크레딧을 잘 회복해야 융자를 신청할 수 있다.

 보통 융자 신청서를 은행에 제출할 때 은행에서 과거에  숏세일을 했는지에 대해서는 물어보지 않으나 차압을 했는가에는 꼭 물어보므로 융자를 얻기가 사실상 힘들어진다.

 둘째로 숏세일 후 크레딧 점수가 100~150점 정도가 내려가며 크레딧 리포트상에 숏세일대신 합의액보다 적게 납부 또는 원금보다 적지만 만족할 만한 수준으로 납부로 표현된다.

 하지만 차압의 경우 크레딧 점수가 200~400점 정도 내려가며 공공기록에 7~10년정도 기록이 올라가 있어서 크레딧 회복이 더 더딜 수가 있다.

 셋째로 주택 소유주가 해당 주택에 주 거주지로 살았고 융자 금액이 주택 구매에만 사용했을 경우에는 숏세일을 하든지 차압을 하든지 모두 잔존 채무 판결(Deficiency Judgement)금액에 대해 면제를 받을 수 있다. 하지만 재융자를 했거나 집을 담보로 2차 3차 융자를 한 경우에는 사정이 달라진다.

 숏세일을 했을 경우에는 주택 소유주와 은행간에 잔존 채무금액에 대해 조정을 할 수 있지만 차압을 했을 경우에는 잔존 채무 금액의 조정이 거의 불가능하다. 그래서 숏세일을 완료한 다음에는 2차 또는 3차 은행과 서로 협상하여 잔존 채무 판결 금액을 서로 조정하여 빚을 완전 청산을 할 수 있지만 차압의 경우는 판결을 이미 받았기 때문에 은행이 협상을 하지 않으려 하므로 빚 청산 협상 자체가 힘들다.

 넷째 차압보다 숏세일을 할 경우 주택에서 더 살 수 있는 장점이 있다. 차압의 경우에는 소정기간이 지난 다음 해당 주택으로부터 퇴거를 해야 하지만 숏세일의 경우 숏세일 승인이 나서 주택이 완전히 판매될 때까지 상당 기간 거주할 수 있는 장점이 있으며 주택 판매에 대한 비용도 은행이 대신 지불하여 준다.



남문기 페이스북 바로가기


이름
비밀번호
자동등록방지
우측의 글자를 입력하세요.

or