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부동산 업계 '오퍼튜니티존' 관심

Kyunga 2018-10-09 (화) 08:39 11일전 526

부동산 업계 '오퍼튜니티존' 관심


낙후지역 개발 투자 
면세 가까운 세제 혜택 
부유층만 이득 비난도

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양도소득세를 기회기금으로 전환, 투자해 지역 경제를 활성화 하도록 하는 '오퍼튜니티존' 시행을 두고 부동산업계가 비상한 관심을 보이고 있다. [중앙포토]

부동산 업계에서 '오퍼튜니티존(Opportunity Zones)'에 대한 관심과 논쟁이 뜨겁다. 

'오퍼튜니티존'은 개발되지 않은 지역에 투자해 지역 경제를 활성화하는 것이 핵심이다. 이를 위해 투자자에게 감세 또는 거의 완전 면세에 가까운 혜택을 주겠다는 것이다. 이 지역은 각 주의 주지사가 지정한다. 이를 놓고 일부에서는 빈곤 지역 개발에 획기적인 돌파구가 될 것으로 예상하는 반면, 다른 쪽에서는 부자들 배만 더 불려주는 결과가 될 것이라고 반대하고 있다. 

주식이나 사업체, 토지, 주택, 예술품 같은 자산에 투자한다고 가정하면 이들 자산은 나중에 수익을 보고 팔게 된다. 이 수익 부분을 자본 이득 또는 양도 소득이라 하고 여기에 해당하는 세금이 매겨진다. 수익이 많을수록 양도소득세율은 더 높다. 어떤 이유에서든 엄청난 수익을 얻어 이에 대한 양도소득세를 낼 상황이라면 해당 수익금을 180일 안에 '자격 기회 기금(Qualified Opportunity Fund)'에 투자하는 방법이 있다. 이 투자는 바로 '오퍼튜니티존'으로 투입된다. 

이럴 경우 해당 수익에 대한 세금 납부가 투자금 회수 때까지 연기된다. 또 기회 기금을 유지한 기간에 기초해 세금 감면 혜택까지 받을 수 있다. 투자 후 5년이 지나면 기본 투자금에 대한 과세율은 10% 줄어든다. 

따라서 만약 100달러의 양도 소득을 기회 기금에 5년 동안 묻어두면 90달러에 대한 양도 소득만 과세 대상이라는 것이다. 7년이 지나면 추가로 과세율이 5% 더 삭감된다. 

만약 양도 소득을 해당 기금에 10년 동안 두면 투자금 전액에 대해 과세가 면제된다. 즉 100만 달러의 양도 소득분을 기회 기금에 투자하고 기회 기금에서 이 돈을 부동산 개발에 투자해 400만 달러로 불려놓으면 기본 투자금 100만 달러를 제외한 수익금 300만 달러에 대해 전혀 세금을 물지 않아도 되고 기본 투자금에 대해서도 85%에 해당하는 금액에 대해서만 해당 세금을 내면 된다. 

버투아 캐피털 매니지먼트의 데렉 울드릭스 사장은 "해당 기금 수익에 대해 과세하지 않는다는 조건은 정말 엄청난 것"이라고 말했다.

이 회사는 기회 기금으로 호텔과 아파트 단지, 월세 단독주택에 투자할 준비를 하고 있다. 울드릭스 사장은 "이렇게 좋은 조건의 프로그램을 본 적이 없다"며 "참여하는 투자자에게는 정말 엄청난 혜택이며 어쩌면 그 투자자 인생에서 가장 큰 혜택일 수 있다"고 말했다. 

기회 지대는 각 주의 주지사가 인구조사 자료를 바탕으로 지정한다. 해당 지역으로 지정되기 위해서는 두 가지 방법이 있는데 하나는 빈곤률이 20% 이상 높아야 한다. 다른 하나는 중간 가구 소득이 주 기준이나 메트로폴리탄 주변지역의 80% 미만이어야 한다. 

미 전국과 푸에르토리코, 미국령을 포함해 7만4000개 이상 지역의 절반 이상인 56%가 잠재적으로 기회 지대 조건이 되는 것으로 파악되고 있다. 주지사는 자격 조건 지역 가운데 25%를 기회 지대로 지정할 수 있다. 또 25%의 5%는 해당 지역과 인접한 지역을 지정할 수도 있다. 

주지사들은 지난 봄 기회 지대 선정작업을 통해 전국적으로 약 8700개 지역을 선정했다. 관련 법은 주지사가 어떻게 해당 지역을 선정할 지에 대한 명확한 가이드라인을 제시하지 않고 있고 지정 방법과 이유에 대해서도 투명성을 확보하지 않은 것으로 지적되고 있다. 

따라서 주지자의 선택이 아주 중요하다. 일부 주의 경우 대학 캠퍼스를 기회 지대로 선택한 것으로 나타났는데 이는 해당 프로그램을 악용하는 사례라는 지적도 나오고 있다. 자료상으로 학생은 일자리가 없는 가난한 사람으로 나타나는 것을 이용해 개발 자금을 타내는 것이다. 

전문가들은 초기 단계의 이 프로그램을 제대로 활용하려는 노력들이 계속되면서 프로그램이 정착할 것으로 전망하고 있다.

아직까지 금융기관과 투자자는 탐험단계에 머물고 있지만 실제로 그런 투자가 이뤄졌을 때 어떤 모습이 될지 조금씩 나타나고 있다. 

전문가들은 기회 기금에 수익금이 투자되는 방식에서 집단 효과가 나타날 것으로 믿고 있다. 

투자자는 자신들의 투자금이 제대로 쓰여 수익금이 남았을 때만 큰 이득을 볼 수 있기 때문에 확신히 대박을 터트릴 수 있는 지역을 찾을 가능성이 높다. 마찬가지로 기금 역시 수익성이 높은 프로젝트에 투자하려 할 것이다. 따라서 기금의 상당 부분이 부동산 투자에 집중될 것으로 전망된다.

기회 지대 프로그램은 현재 연방 재무부와 국세청(IRS)에서 최종 가이드라인을 손질하고 있고 올 연말쯤에는 발표될 것으로 예상된다. 이후 기회 기금은 2019년에 설립될 계획이다.

<김병일 기자>
[LA중앙일보] 발행 2018/10/09 경제 1면

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