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자녀 주택 구입 도와주려면…다운페이 지원·융자 코사인 일반적

Kyunga 2018-06-08 (금) 08:57 4개월전 2245

자녀 주택 구입 도와주려면…다운페이 지원·융자 코사인 일반적


공동명의로 집 사는 것도 한 방법
월 페이먼트 지원도 고려해 볼 만

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부모가 경제적인 능력이 된다면 다운페이 자금 지원 등 여러가지 방법으로 자녀의 주택 구입을 도와줄 수 있다.

집값이 크게 오르면서 젊은 세대들이 혼자 힘으로 집을 사기가 점점 힘들어 지고 있다.

실업률이 4% 이하로 떨어지면서 사실상 완전 고용에 가까운 상태지만 평범한 직장인이 다운페이먼트 자금을 모은다는 것이 쉽지 않기 때문이다.

바이어가 가주에서 주택 중간가격이 58만 달러 대인 집을 일반적인 모기지 융자를 통해서 구입하려 한다면 적어도 15만 달러의 자금이 필요하다. 대학을 갓 졸업하고 직장 경력이 많지 않은 자녀들이 이 돈을 모으려면 수년 또는 10년을 저축해야 가능할지도 모르는 상황이다.

젊은층의 내집 마련이 힘들어지면서 자녀들의 주택 구입을 도와주려는 부모들이 적지 않다.

경제적인 여유가 있거나 크레딧이 좋은 부모들이 자녀들의 주택 구입을 지원하는 방법에는 몇 가지가 있다. 

◆다운페이먼트 지원

자녀의 월급이 한달에 1만 달러가 된다 해도 세금을 떼고 난 후 매월 조금씩 돈을 모아 주택 구입 자금을 준비한다는 것이 말처럼 쉽지 않다.

따라서 다운페이먼트 자금 지원은 자녀가 집을 사는데 있어서 부모가 해줄 수 있는 가장 큰 도움이다.

연방정부가 보증하는 FHA융자는 3.5% 다운만 해도 되지만 일반 모기지 렌더를 이용한다면 20% 정도는 다운페이먼트를 해야 융자가 나온다. 여기에다 구입가격의 2%를 차지하는 매매경비도 필요하다.

부모가 자녀의 주택 구입을 위해 다운페이먼트 자금을 기프트 형식으로 주는 것에 대해 거의 모든 렌더들은 인정하고 있다.

부모가 기프트를 해 준다는 별도의 서류를 만들에 은행에 제출하면 별 문제 없이 융자를 받아 낼 수 있다. 

현행 세법에 따르면 1년에 부모 개인당 지난해 보다 1000달러가 늘어난 1만5000달러까지 자녀에게 증여를 해 줄 수 있다. 부부가 합치면 3만 달러까지 세금 없이 기프트를 할 수 있다. 

평생으로 따진다면 부모는 자식한테 560만 달러까지, 부부는 1120만 달러까지 증여세를 내지 않고 물려 줄 수 있다.

하지만 1년에 3만 달러 보다 많은 금액을 한꺼번에 기프트로 줄 경우 세금이 발생할 수 있으므로 자세한 것은 CPA나 세법 전문 변호사, 또는 융자 전문가의 조언을 구하는 것이 좋다.

주택 구입을 위한 기프트는 부모가 아닌 친인척도 가능하므로 다운페이먼트 자금을 잘 계산해서 준비하는 것이 바람직하다. 

◆코사인(Co-Sign)

다운페이먼트 자금이 준비 됐음에도 불구하고 자녀의 크레딧 점수나 인컴이 낮아서 융자를 받기 힘들다면 코사인을 생각해 볼 수 있다. 코사인은 자녀가 융자를 받는데 있어서 연체를 한다거나 제대로 페이먼트를 하지 못할 경우 부모가 공동책임을 지겠다는 뜻이다.

생면부지의 사람들끼리는 코사인을 꺼리지만 부모 자식간에는 흔히 해주는 방식이다. 자녀가 페이먼트를 제때에 하지 못하면 부모 크레딧에 나쁜 영향을 주기 때문에 코사인은 가족끼리 이용하는 방법이다.

코사인을 해주고 나서 자녀의 월급으로 모기지 페이먼트를 하기 힘들다면 매월 일정액을 보조해 주는 형식으로 도움을 줘도 된다.

◆공동 구입

요즘은 부모와 직장 생활을 하는 자녀가 함께 거주하는 비율이 늘고 있다. 아파트 렌트비가 천정부지로 오르면서 생활비를 감당하기 힘든 자녀들이 부모 집으로 들어가기 때문이다.

따라서 집을 구입할 때 코사인 형식이 아닌 공동으로 모기지 융자를 받는 것이다.

부모와 자녀가 공동으로 융자를 받는다면 자녀 혼자서 융자를 받을 때보다 더 수월하게 융자 승인을 받을 수 있다.

다운페이먼트 자금을 공동으로 마련하고 매월 페이먼트도 함께 한다면 웬만한 주택을 구입하고 유지하는데 있어서 큰 부담감을 느끼지 않을 수 있다.

모기지 융자에 대한 이자는 부모와 자녀가 함께 반반씩 소득에서 공제할 수도 있다.

그러나 이런 방법은 부모 명의의 주택이 없을 경우에는 수월하지만 만약 부모가 다른 집이 있다면 자녀와 함께 구입하는 주택은 투자용이 되므로 이자율이 높아질 수 있다. 또한 투자용 주택은 다운페이먼트 비율도 최소 30% 이상은 해야 된다.

앞에서 소개한 몇 가지 방법 이외에도 부모가 재정적인 능력이 된다면 자녀의 주택 구입을 도와주는 방법에는 여러가지가 있다.

코사인이나 공동 구입이 아니더라도 각 가정의 형편에 맞게 페이먼트에 대한 지원을 해줄 수 있으므로 자녀와 상의해서 결정하는 것이 좋다.

<출처 : LA 중앙일보 박원득 객원기자>

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