NewStarRealty.com: 뉴스타 부동산 - 미국 부동산 매매/렌트/리스/LA 아파트 || 커뮤니티 > 오피니언 > 떼돈 벌겠다는 생각 버려야 성공한다
NewStarRealty.com: 뉴스타 부동산 - 미국 부동산 매매/렌트/리스/LA 아파트

오피니언

성공은 롤모델을 따라하고 그 롤모델을 벤치마킹하는 것이기도합니다. 이 글들은 노심초사 열심히 일하시는 에이전트분들에게 도움이 되고 도덕성을 유지하고 뉴스타화 하기위하여 작성 하였습니다.


New Star Song:  


떼돈 벌겠다는 생각 버려야 성공한다

Kelly 2018-04-12 (목) 09:55 8일전 573

▶ 세금보고 때 효자노릇, 세금 줄여주는 역할, 주택가격 안정적인 지역 유리, 입지조건 중요

▶ 임대기간 만료 전 반드시 재계약 해야 된다

단기간에 높은 수익을 올리겠다거나 임대 수익에 생활비를 의존하겠다는 생각은 버려야 한다. [AP]

주택 가격이 안정적인 지역이 임대용 투자 주택 구입지로 적합하다. [AP]


임대주택 투자에 대한 관심이 여전히 뜨겁다. ‘전국부동산중개인협회’(NAR)의 조사에 따르면 임대 수익을 목적으로 한 투자용 주택 구입이 지난해 처음으로 휴가용 주택 구입 비율을 넘어섰을 정도다. 부동산 TV 전문 채널인 HGTV에서는 임대용 주택 구입을 소재로 한 프로그램 ‘인컴 프라퍼티’가 인기리에 방영되며 임대 주택 투자에 대한 관심을 반영하고 있다. 인터넷 금융 정보 매체 ‘고우뱅킹레이츠’가 임대 수익형 주택 투자에 앞서 반드시 짚고 넘어가야 할 사항들을 정리했다.

■ 세금보고 때 효자 노릇

임대용 투자 주택은 매년 세금 보고 시기마다 납부해야 할 세금을 줄여주는 효자 노릇을 한다. 주택 임대로 발생한 임대 수익은 과세 대상 소득이지만 주택 관리 및 운영에 들어간 비용 대부분은 소득 공제 항목으로 활용할 수 있어 과세 기준 소득을 줄여주는 항목이다.

뿐만 아니라 임대 주택을 대상으로 납부하는 모기지 대출 이자도 소중한 소득 공제 항목으로 역시 납부 세금을 낮춰주는 데 활용되는 비용 항목이다. 임대용 주택을 잘만 관리하면 매달 발생하는 임대 수익을 통해 ‘주택 순자산 가치’(Equity)를 차곡차곡 쌓을 수 있고 세금 보고 시에는 ‘세테크’ 수단으로 활용 가능하다.

■ 주택 가격이 안정적인 지역이 유리

임대 수익형 주택을 구입할 때도 입지 조건이 매우 중요하다. 그러나 거주용 주택을 구입할 때와는 전혀 다른 입지 조건이 임대용 주택 구입 시에 적용된다. 거주용 주택의 경우 주변 환경이 우수해서 집값 상승 전망이 밝은 지역이 우수한 입지 조건으로 여겨진다.

임대용 주택 구입의 경우에는 조금 다르다. 주위 환경이 우수해 집값이 빠르게 오르면 해당 지역의 임대료도 따라서 오르게 된다. 임대료가 너무 빨리 오르면 세입자를 구하는데 애를 먹기 쉽고 결국 공실 발생에 따른 비용이 초래된다.

입지 조건 선정에 어려움을 겪는다면 우선 대학가나 사무실이 많은 도심 지역의 부동산을 고려해본다. 도심이 아닌 경우 학군이 우수한 지역의 주택들도 쉽게 임대되기 때문에 이들 지역을 고려하는 것도 좋은 방법이다. 해당 지역의 인구 성향을 파악하는 것도 중요하다. 

지역 인구가 독신자들이 많은 지 아니면 가족 중심인지 등에 따라서 구입하는 부동산 형태가 결정되기도 한다.

■ 임대 기간 만료 전 반드시 재계약

일부 초보 투자자들은 세입자와의 임대 계약을 갱신하지 않는 실수를 범하기 쉽다. 임대 계약 기간이 만료된 뒤 재계약이 체결되지 않으면 임대 계약은 정해진 기한 없이 월별 계약으로 자동 갱신되는 경우가 일반적이다. 일부 건물주들은 필요시 기존 세입자를 내보내고 새 세입자를 받겠다는 이유로 재계약에 나서지 않는다. 

하지만 대부분의 주에서 기존 세입자를 내보내려면 60일 이전 통보해야 하는 규정을 두고 있기 때문에 필요하다고 당장 세입자를 바꾸는 일은 어렵다.

또 일부 건물주는 임대료를 더 받겠다는 의도로 임대 재계약에 나서지 않기도 하는데 임대료를 올리려면 반드시 세입자와 새로운 임대 조건으로 재계약을 맺어야 가능하다.

따라서 임대 계약이 만료되기 전 기존 세입자와 임대 재계약 여부를 상의해 재계약을 맺고 공실이 발생하지 않도록 세입자를 관리하는 것이 임대 주택 투자 성공의 열쇠다.

■ 임대료 수익에 생활비 의존하려는 생각 버려야

임대 주택에서 발생하는 임대 수익에 의존해서 생활하겠다는 계획은 금물이다. 임대 수익으로 모기지 페이먼트 및 재산세, 주택 보험료 등 기본 관리비를 납부해야 하고 나머지 수익은 언제 발생할지 모를 고장에 대비한 수리비로 적립해야 한다. 임대용 투자 주택도 거주용 주택과 마찬가지로 예상치 못한 비용이 발생할 때가 많은 데 결함 발생에 따를 수리비가 대부분이다.

부동산 투자 전문가들은 월 임대료에서 적어도 약 20%~30%를 주택 유지 및 관리비로 적립해야 언제 발생할지 모를 주택 결함에 대비할 수 있다고 강조한다. 임대 수익에 의존해서 생활하는 경우 임대용 투자 주택에서 결함 발생 시 적절한 수리를 취하지 못해 더 높은 비용 발생을 초래하기 쉽다.

■ 회계, 법률, 부동산 지식 등 ‘박학다식’해야

임대용 투자 주택 구입과 관리가 TV에서 보는 것처럼 쉬운 일이 아니다. TV의 경우 극적인 요소와 흥미 위주로만 짜여줘 마치 일반인도 얼마든지 주택 투자에 나설 수 있는 것처럼 묘사되지만 실제와는 상당 부분 다른 이야기다. 임대용 주택 투자에서 성공을 거두려면 회계, 법률, 및 부동산 관련 지식을 갖추고 있어야 한다.

적어도 돈이 어디서 들어오고 어디로 나가는지 정도는 파악할 수 있는 능력이 필요하다. 

건물주와 세입자가 사소한 문제로도 법적 분쟁에 휘말리는 일이 많아 기본적으로 임대 계약서를 이해하고 관련 법률 지식을 습득하는 것도 건물주의 기본적인 자질이다. 적절한 임대료를 산정하고 지역 주택 임대 시장 트렌드에 따라 임대료를 조정하려면 부동산 시장의 흐름을 읽을 수 있는 능력도 필요하다.

■ 단기간에 돈 벌겠다는 생각 금물

부동산 투자에 단기 성공이란 없다. 부동산 단기 투자 기법인 ‘플리핑’이 인기지만 주택 가격이 급등하는 시기에만 수익을 올릴 수 있고 그 외에는 실패 확률이 더 높다. 임대용 주택 투자에서 수익을 올리려면 장기적인 투자 계획이 필수다.

초기 구입에 들어간 비용을 회수하려면 일정 기간이 필요하고 주택을 관리하면서 발생한 비용까지 감안하면 손익분기점까지 도달하는데 더 오랜 기간이 걸린다. 이 기간 내에 수익이 나지 않는다고 사고팔고를 되풀이하다 보면 거래 비용만 발생, 오히려 손해를 볼 확률만 높아진다. 

출처: 미주 한국일보 <준 최 객원 기자>

남문기 페이스북 바로가기


이름
비밀번호
자동등록방지
우측의 글자를 입력하세요.
관리자 로그인
번호 제목 글쓴이 날짜 조회
12232 "3월 전국 주택 가격 8.9% 상승"
Tonya 2018.04.20 72
Tonya 2018.04.20 72
12231 '지구의 날' 맞아 곳곳서 체험 이벤트 풍성
ashley 2018.04.20 65
ashley 2018.04.20 65
12230 달라진 세법…내년 보고 준비는?
Anna 2018.04.20 70
Anna 2018.04.20 70
12229 디즈니랜드 입장권 수천장 실은 트럭 도난
Jungae 2018.04.20 74
Jungae 2018.04.20 74
12228 하이데저트 부동산 시장 10년 래 최고 호황
Kyunga 2018.04.20 78
Kyunga 2018.04.20 78
12227 ‘풀타임’ 바이어 아니면 내집 마련 어렵다
Tonya 2018.04.19 115
Tonya 2018.04.19 115
12226 수영장 있는 집 덜컥 사면 후회한다
Angie An 2018.04.19 118
Angie An 2018.04.19 118
12225 높은 수익에 대한 기대감은 일찍 버려라
Jungae 2018.04.19 120
Jungae 2018.04.19 120
12224 [부동산 가이드] 은퇴와 시니어 단지(3)
Anna 2018.04.19 120
Anna 2018.04.19 120
12223 [부동산 칼럼] 인랜드 엠파이어의 신도시 이스트베일
Kelly 2018.04.19 108
Kelly 2018.04.19 108
12222 “주택보험 없어서 불안해서 못 살겠네”
ashley 2018.04.19 122
ashley 2018.04.19 122
12221 '주변 소개' 25%로 가장 많고, 온라인이 18%
Kyunga 2018.04.19 119
Kyunga 2018.04.19 119
12220 "LA한인타운에 49유닛 대형 콘도…11가·옥스퍼드 인근"
Tonya 2018.04.18 165
Tonya 2018.04.18 165
12219 '버뱅크에 대형 주상복합단지...메트로링크 역 인근'
Sharon 2018.04.18 160
Sharon 2018.04.18 160
12218 한국 부동산 매입시 외환신고 안 하면 처벌
Anna 2018.04.18 167
Anna 2018.04.18 167
12217 '건축비 상승률 1위' LA 주택난 심화
Carol 2018.04.18 153
Carol 2018.04.18 153
12216 조경 기본은 장소·기후에 맞는 수목 선택
Kyunga 2018.04.18 163
Kyunga 2018.04.18 163
12215 [부동산 이야기] 멜로루스(Mello Roos) 세금
Tonya 2018.04.17 185
Tonya 2018.04.17 185
12214 세금보고 끝나 후련? 서류 3년 이상 보관하라 1
Anna 2018.04.17 192
Anna 2018.04.17 192
12213 “눈 영양제, 환자 아니라면 눈 건강에 도움 안돼”
Jungae 2018.04.17 191
Jungae 2018.04.17 191
12212 수입 준 홈오너 빈방 렌트로 생활비 보충
Kyunga 2018.04.17 199
Kyunga 2018.04.17 199
12211 "빚 없는 주택의 중요성"
Tonya 2018.04.16 394
Tonya 2018.04.16 394
12210 <공지> 뉴스타 부동산 94기( 5주차) 교육 스케쥴 4 월 19…
교육부 2018.04.16 392
교육부 2018.04.16 392
12209 ~~‘55세 이상 이사해도 기존 재산세 유지’, ‘가주 전역 확대…
Chung Ok 2018.04.16 403
Chung Ok 2018.04.16 403
12208 오늘부터 크레딧 스코어 올라간다
Anna 2018.04.16 386
Anna 2018.04.16 386
12207 "뉴스타 로고 박아드립니다."
Anna 2018.04.16 386
Anna 2018.04.16 386
12206 '뒤뜰 유닛' 폭발적 증가…LA만 2340여건
Kyunga 2018.04.16 401
Kyunga 2018.04.16 401
12205 엠버 서, 스테파노 김, 유 지니 선생님 금탑을 축하드립니다~~~ 14
제니남 2018.04.16 427
제니남 2018.04.16 427
12204 "주택에서의 영업 금지"
Tonya 2018.04.13 947
Tonya 2018.04.13 947
12203 주택수요가 공급보다 높으면 ‘셀러스 마켓’
Jungae 2018.04.13 944
Jungae 2018.04.13 944
 1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  다음  맨끝


board_bottom_nmk-fb.jpg

or