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건물 커버는 HOA 부담, 책임 보험은 소유주 몫

Carol 2018-04-11 (수) 10:41 5개월전 2009

건물 커버는 HOA 부담, 책임 보험은 소유주 몫

 

매스터보험 약관 분석, 보상 안되는 부문 대처해야

콘도 Co-Op 소유주 보험

 

 

콘도와 코옵 보험은 일반 주택 보험과 다르다. 따라서 콘도나 코옵을 구입할 때는 보험에 대해 정확히 이해하고 결정해야 한다. [삽화 Stuart Goldenberg/The New York Time]

 

 

주택 보험은 단독주택이냐, 콘도(콘도미니엄) 또는 조합원 아파트 형식의 코옵(co-op· cooperative apartment)냐에 따라 다르다. 이런 보험은 건물 소유권이 달라 주택 소유주 보험보다 훨씬 더 이해가 까다롭고 복잡하다. 많은 사람들이 소유주의 책임에 대해 이해하지 못한 상태에서 콘도를 구입했다가 당황해한다. 코옵 역시 주 건물 보험 이외의 개인 소유물 보험이 필요한데 콘도 보험과 매우 유사한 형태로 운영된다.

 

■콘도 보험이란

 

모든 콘도 소유주마다 자체 보험을 가지고 있어야 한다. 그런데 콘도 또는 코옵 소유주들이 직면하는 문제 중 하나가 보험 종류에 대한 혼동이다.

주택보험과는 달리 모기지 대출 회사에 항상 보험을 제출할 필요는 없다. 건물 자체는 콘도 또는 주택소유주협회(HOA) 약관에 이미 포함돼 보험이 가입돼 있기 때문이다. 그런데 이 보험만 가지고 있으면 모든 것이 커버될 것이라고 생각하겠지만 그렇지가 않다. 이 때문에 적지 않은 콘도 소유주들이 개별 보험, 즉 콘도 보험 구입을 잊고 있다가 나중에 문제가 발생하면 대처를 못하는 경우가 많다.

결론적으로 콘도 또는 코옵에 산다면 2개의 보험이 필요하다. 하나는 살고 있는 유닛 모기지를 커버해주는 보험(매스터 보험)이고 또다른 하나는 개인 소지품, 즉 동산에 대한 보험이다.

 

▲매스터 보험은 앞서 말한대로 콘도 어소시에이션(HOA) 또는 코옵 위원회가 관리하며 유닛을 커버해 준다.

 

▲반면 개인 콘도 보험은 개인 책임보험(소유주 또는 가족의 실수나 문제로 인해 책임져야 할 경우 보상해 준다), 개인 재산 커버, 개증축 등을 커버해 준다. 중요한 것은 콘도든, 주택이든 약관에 적힌 작은 글씨를 정확히 확인해야 한다는 점이다. 또 고가의 보석이나 예술작품 등은 모두 커버를 받지 못하는 경우가 있으므로 고가 소유물을 커버해주는 별도의 2차 보험(엄브렐라 라이어빌리티)을 들어야 한다.

 

■ 약관 제대로 이해해야

 

대부분의 사람들은 콘도를 구입할 때 콘도 구입 자체에만 신경 쓴다. 많은 경우 HOA 또는 주보험 약관이나 규정에 나오는 작은 글씨의 문구를 모두 읽으려 하지 않는다.

이런 문구를 결코 소홀히 할 수는 없다. 특히 콘도마다 약관이 다를 수 있기 때문에 꼭 확인해야 한다. 작은 문구를 제대로 읽지 않아 수십만 달러를 손해 보는 경우가 흔하다.

보통 콘도 소유주는 공동 구역과 건물 피해와 관련된 비용의 부분 책임을 갖는다.

어소시에이션에서 최선을 다해 건물과 유닛 소유주들의 이익을 보호할 것이라고 생각해서는 안된다. 각 개인마다 보험료를 절약하는 방법을 찾으려 하는 것과 마찬가지로 HOA나 콘도 어소시에이션 역시 항상 매스터 보험료를 낮추는 방법을 찾게 돼 있다. 보험료를 낮추면 최소한의 보상만 커버된다는 말이다.

콘도 매스터 보험에서 홍수나 지진을 인한 피해를 보상해 주지 않을 수 있다. 약관을 잘 이해하고 이런 재해 커버가 없다면 별도의 보험에 가입해야 한다.

 

■각 보험의 차이점

 

코옵과 콘도는 생활공간이라는 의미에서는 매우 비슷하지만 실제로는 재정적으로나 법적으로 매우 다르다. 이 때문에 보험 커버도 다르다.

 

▲코옵은 글자 그대로 코포레이션 소유다. 각 유닛은 소유할 수 있지만 건물, 부동산은 소유할 수 없다. 소유권은 코포레이션이 가지고 있다.

코옵을 한국어로 번역한다면 ‘조합원 아파트’다. 아파트를 소유한 회사 또는 조합의 주식을 사서 주주가 된 사람들이 입주하는 방식의 아파트를 말한다.

작은 코옵은 2~3명의 주주로 구성될 수도 있고 대형 코옵 건물은 수백명의 주식 소유주가 있을 수 있다.

피해가 발생해 보상을 받아야 할 경우 건물 소유권 즉, 주식을 얼마나 가지고 있느냐에 따라 달라진다.

여러 유닛의 아파트 건물을 생각해 보자. 건물 소유주는 한명이고 코포레이션과 주민은 모두 테넌트다. 그 건물에서 살 수 있는 권리를 갖는 방법은 건물의 주식을 구입하는 것이다. 그런데 벽이나 건물의 특정 부분은 소유하지 않는다. 코옵 관리회사가 한 커뮤니티 같이 모든 멤버(주주)를 위해 일한다. 따라서 건물은 각 소유주가 구입한 주식 수에 따라 소유 비율이 나뉘는 커뮤니티 재산이다.

따라서 유닛내 소유물은 커버 받지 못한다. 입주자 보험을 가입해야 하므로 보험 에이전트와 상의해 구입해야 한다.

 

▲콘도는 소유주가 분명하다. 콘도 소유주는 벽 안쪽 자신이 살고 있는 유닛을 소유한다. 따라서 유닛별 소유주가 부동산 소유주이기도 하다.

콘도 건물은 각 개별 유닛에 공유지로 구성된다. 따라서 매스터 보험은 보통 공유지를 포함한콘도 전체 구조물을 커버한다. 콘도 소유주 개인 책임, 동산, 증개축 건물에 대해 커버는 모두 개인 소유주 몫이다.

콘도 소유주는 자신이 구입만 유닛만 소유한다. 벽과 지붕, 바닥을 소유하지만 건물 자체는 소유권이 없다. 콘도 보험은 각 유닛과 내용물을 커버해 준다.

 

▲주택은 건물뿐 아니라 내용물 도 모두 소유주 재산이다. 따라서 주택 보험은 소유주의 모든 재산을 커버해 준다.

 

■ 소유주의 클레임 문제

 

건물과 유닛에 대한 보험 클레임을 할 때 한 보험회사나 약관만 적용되는 것은 아니다.

콘도 또는 코옵 소유주는 건물 매스터 보험과 개인 유닛 보험에 따라 클레임을 하게 된다.

어떤 경우는 다른 유닛 소유주와 같은 제 3자가 관여 될 수 있다. 따라서 보험회사는 각자 어떤 손실이 있는지를 파악하고 누구에게 책임이 있는지를 가려 클레임을 해결 한다.

가장 흔하게 발생하는 문제가 물 피해다. 매스터 보험에 포함돼 있는지, 제3자로 인한 피해인지 등등을 따져 보상 여부가 결정된다.

 

출처 미주한국일보



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