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[부동산 가이드] 바이어의 보호막, 컨틴전시

앰버 서 2017-10-25 (수) 23:30 8개월전 2226  
부동산을 살 때 조건을 첨부하는 것
셀러스 마켓에서는 제거 요청 많아


요즘 LA 주택시장은 극심한 매물 부족으로 셀러스 마켓에서 벌어지는 온갖 요구들이 갈수록 심해지고 있다. 예를 들면 셀러가 내던 각종 수수료를 바이어에게 요구하는가 하면, 터마이트, 심지어 시티 서류( 9-A)까지 요구하는 경우도 있다. 가장 최악은 모든 컨틴전시를 없애는 조건으로 오퍼를 쓰라고 하는 것이다. 컨틴전시는 부동산을 살 때 조건을 첨부하는 것으로 보편적으로 3가지가 있다.

1) 인스펙션 컨틴전시 - 집의 상태가 좋은지, 안 좋은지를 보고 사겠다는 조건이다. 오퍼가 승인되고 17일 이내에 그 컨틴전시를 없애야 하기 때문에 바이어는 오퍼가 승인되면 가능한 한 빨리 인스펙터를 고용하여 집의 상태를 검사해 보고 수리해야 할 부분이 있으면 셀러에게 요구를 하고 절충을 하는 것이 바람직하다.

2) 어프레이절 컨틴전시 - 부동산의 감정가격을 전문가를 통해 평가받고 매매 가격이 합당한지를 보고 사겠다는 조건이다. 보통 오퍼가 승인되고 17일 이내에 그 조건을 없애 달라고 셀러가 요구한다. 융자를 통해서 집을 사는 경우 은행에서 감정사를 보내서 그 집의 감정가격을 산출해 가치를 평가한다.

이 감정가는 융자를 받는데 아주 중요한 근거가 된다. 흔히 20% 다운하고 80%를 대출 받는 경우 80% 론의 근거는 감정가격이지 매매가격이 아니다. 예를 들어 50만 달러의 집을 사려고 10만 달러 다운하고 40만 달러 론을 하는 오퍼를 썼는데 감정가격이 45만 달러로 책정이 되면 45만 달러의 80%인 36만 달러의 론이 승인되기 때문에 4만 달러의 부족액이 발생한다. 그러면 바이어는 10만 달러가 아닌 14만 달러를 다운페이를 해야 이 집을 살 수 있게 된다. 만약 어프레이절 컨틴전시를 이미 없애버렸는데 14만 달러를 다운할 수 없는 경우 바이어는 낭패에 빠지게 된다. 그러나 아직 어프레이절 컨틴전시를 가지고 있는 경우 바이어는 이를 근거로 계약을 파기하고 디파짓을 안전하게 돌려받을 수 있다.

3) 론 컨틴전시 - 은행에서는 감정 후 4일 이내에 융자에 대한 여부를 결정해주고 만약 융자가 거절되면 계약을 파기하겠다는 조건이다. 보통 오퍼 승인 후 21일 이내로 그 조건을 없애 달라고 셀러가 요구한다. 론 승인 여부를 결정 받지 않고 이 조건을 없애버려 곤경에 빠진 바이어들이 전화 상담을 해오는 경우가 있다. 렌더로부터 승인을 받기 전에는 홀드하고 있는 것이 바람직하다.

그외 지금 살고 있는 집을 팔아야 이사 갈 집을 살 수 있다면 그것을 조건으로 계약할 수 있고, 각종 리포트들을 조건으로도 가능하다. 그러나 이런 컨틴전시들은 많으면 많을수록 바이어는 오퍼 경쟁에서 불리해진다. 셀러는 되도록 컨틴전시가 없는 오퍼를 원하고 그러다 보니 오퍼 쓸 때 모든 컨틴전시를 없애라는 요구도 생기고 있다.

만약 너무 마음에 드는 집이 이런 상황이라면 오퍼를 쓰기 전에 먼저 인스펙션을 하고, 다운페이 비율을 높이고 렌더와 충분히 상담을 하여 준승인을 받고, 시티 서류도 미리 점검을 하기를 권한다. 그래서 그 집의 하자를 먼저 알고 그 하자를 빌미로 오퍼를 쓸 때 가격절충을 취한다면 이런 모든 컨틴전시 리무브 횡포도 바이어의 이익으로 연결할 수 있다. 그러나 컨틴전시는 바이어의 보호막이므로 되도록 이런 위험은 피해 가기를 권한다.

▶문의:(213)377-4662


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