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[미국 부동산 가이드] 타조 세대(Ostrich Generation)

클로이(유현주) 2017-08-30 (수) 23:30 3개월전 1078  
집값 조정될 것이라는 우려보다는
거래량 살피며 주택 장만 서둘 때


10년 전 일을 생각해 보자. 2007년 서브프라임 사태가 본격화하면서 미국 부동산 시장은 저물기 시작했다. 오렌지카운티(OC)에서는 사상 최고치로 올라 65만 달러나 하던 집값이 단 2년 만에 반토막났다. 미국 부동산 불패를 외치던 언론들은 하루아침에 태도를 바꾸어 국민을 엄청난 불안 속으로 몰아 넣기도 했다.

10년 전 일들을 돌아보니 정말 시간이 약인 것 같다. 현재 미국은 사상 최고의 호황을 누리고 있다. 실업률은 14%에서 4% 수준으로 떨어졌다. 추락했던 주식과 부동산이 다시 경제를 끌어가고 있다. 주식시장은 올해 사상 최고치를 35번이나 경신했고, 부동산시장은 2009-11년에 바닥을 몇 번 다지더니 2012년부터 승승장구하면서 지난해에는 2007년의 피크를 넘어섰다.

그러나 아이러니컬하게도 주변 상황은 정반대임에도 불구하고, 현실을 회피하는 모습은 10년 전이나 지금이나 같은 것 같다. 10년 전에는 불패론자들이 머니게임과 폭탄 돌리기가 영원할 것이라는 망상에 빠지면서 불안정한 펀더멘털을 회피했다. 지금은 비관주의자들이 본격적인 경제회복에도 집값이 조정될 것이라고 외치면서 현실을 회피하고 있다.

마치, 맹수가 다가오면 머리를 모래 속에 파묻는다는 타조와 다를 바 없다. OC 주변 상황을 통해 지금의 우려가 왜 타조세대 이야기인지를 살펴보자.



수요(주택구입자): OC 실업률 3%대 유지로 노동시장 확장, 연 가계소득은 1만 달러로 상승. 모기지 금리는 6.7%에서 3.9%로 하락, 연 모기지 금액은 평균 2000 달러 이상 줄었다. 신용이 안 좋은 투자자들이 의존한 연동금리 모기지 사용자는 54%에서 18%로 크게 줄었다.

공급: 1만7000개의 매물 리스팅이 10년 만에 6000개로 급감했다. OC 새 집 물량도 제한적이다. 2010년 이후 OC에서 일자리가 계속 늘어 총인구는 17만 명이 증가했다. 그런데 새 집 공급은 4만5000채로 수요를 감당 못하는 사정이다. 지난해에 주택건축 신규 허가는 1만2000건으로 늘어났는데 3만 건이 적당한 수준이라고 한다.

거래량(이론): 부동산 시장은 공급자와 실 수요자 이외에 시세차익을 노리는 가수요자가 존재하므로 일반적인 시장에서 볼 수 없는 현상이 있다.

즉, 가격이 오르면 사려는 사람들이 더 많아지고 가격이 내리면 사려는 사람들이 줄어든다.

거래량(현실): 2005년에는 바이어가 몰리며 5만4000채의 집이 팔렸다. 3년 후인 2008년에는 반값에도 구매자가 없어 겨우 1만5000채가 매매됐다. 지난 5년 동안 집값은 올랐으나 10년 전 매매 패턴은 볼 수가 없다. 즉, 2012년부터 매년 거래량은 큰 변화없이 3만~4만 채에 머물고 있다.

경제 흐름과 미국 부동산의 특성을 고려하면, 현재 OC 수급 불균형은 적어도 2-3년 더 간다고 보는 게 필자 생각이다. 그리고 거래량을 보면 아직도 잠재 수요자들이 주변에 많이 있으며, 따라서 OC 집값은 계속해서 안정적 상승세를 유지할 거라고 판단된다.

하지만 어떠한 계기로 새로운 바이어가 몰리며 2001-2005년처럼 집값과 거래량이 동시에 폭등하면 새로운 전략이 필요하겠지만 지금은 거래량을 지켜보면서 집 장만을 서두르기를 권한다.

▶문의:(949) 878 - 8024

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