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[미국 부동산가이드] 주택 플립을 상가에도

앰버서 2017-08-02 (수) 23:30 2개월전 378  
커머셜 부동산은 소득(인컴)에 따라 가격 결정
순이익률과 GRM 높여야 성공적인 '플립' 가능


미국 부동산의 가격이 오르면서 부동산 플립(Flip)에 관심이 모이고 있다. 여기서 플립이란 단기간 투자 방법 중 하나로 상태가 좋지 않은 집을 구매하여 리모델링 후 판매하여 이익을 취하는 것이다.

현재 플립에 관한 많은 교육 프로그램, TV쇼, 단기 학교들이 봇물처럼 쏟아지고 있는데, 이러한 플립은 단독주택에만 국한된 것으로 생각하는 경우가 많으나 아파트나, 쇼핑몰, 오피스 빌딩까지도 플립을 넓혀 볼 수 있다.

상가나 인컴 부동산의 경우 단독주택이나 콘도와는 달리 예쁘게 꾸미기만 한다고 가격이 변하지는 않는다. 이러한 커머셜 부동산은 소득에 따라서 매물의 가격이 결정되기 때문에 플립을 통해 더 좋은 세입자를 찾아 순이익을 증가시킬 수 있는 조건을 만들어야 성공적인 플립을 할 수 있다.

왜냐하면, 인컴 부동산의 경우 GRM (수입 배수)과 CAP Rate(순이익률)에 따라 그 가치를 산출하기 때문이다. 물론 부동산 가격은 상태와 장소 등 여러 가지의 복합적인 요소를 고려해야 하지만 이러한 요소도 렌트비에 이미 포함되어 있는 경우가 많다.

즉, 주택이나 아파트의 매매가격 상승요인 중 하나인 학군이 좋다면 그 학군이라는 요소는 렌트 가격에 이미 반영이 되어 있다는 것이다. 그러므로 도시별, 지역별로 대부분 비슷한 GRM을 찾아 볼 수 있다.

아주 단순하게 인컴 부동산 가격을 계산해 볼 때 한인타운에서는 월 GRM은 약 180에서 200배이므로 월 렌트에 200배를 곱하면 그 부동산의 가격이 대략 산출될 수 있다. 즉 월 5000달러 인컴이 있는 빌딩은 약 100만 달러 정도의 시세라고 볼 수 있다. 그러므로 렌트 컨트롤 때문에 매년 3% 렌트비만 상승하는 것을 너무 소액이라고 소홀히 하게 되면 내 부동산의 가치를 떨어뜨리는 결과가 된다.

한인타운에서 렌트를 시세보다 월 50달러를 적게 받으면 판매시 1만 달러의 차액을, 500달러 적게 받고 있다면 판매시 10만 달러의 차액을 감안하고 팔아야 한다. 렌트를 적게 받고 있는 유닛이 있다면 전문 투자자들은 그 유닛을 사들여 여기에서 돈을 벌 수 있는 찬스가 생긴다.

그 다음 요소는 지출의 컨트롤이다. 지출을 줄여 순이익률을 상승시키는 것 또한 중요하다. 관리가 잘 되지 못한 부동산에는 그 지출 또한 허점이 많아 줄일 수 있는 부분이 많이 있을 것이므로 보험료, 보수공사 등 각 항목별로 잘 확인해 볼 필요가 있다.

물론 건물의 리모델도 필요하다. 아무리 GRM과 순이익률만 고려하고 구매하는 아파트이지만 이왕이면 다홍치마라고 보기에 좋으면 세입자를 구하기도 쉽고 관리하기도 편리해 진다. 이때 필요 이상의 리모델링은 삼가는 한도에서 새 단장을 하는 것이 중요하다.

현재 렌트비가 저렴하다면 그 부동산의 가격도 낮아진다. 거기에 지출을 줄이고 최소한의 비용으로 리모델링을 한다면 그 커머셜 부동산은 바이어의 정성으로 환골탈태할 수 있는 좋은 기회가 된다. 그런 기회를 일반인들에게 소개하는 것이 좋은 에이전트로서의 역할일 것이다.

▶문의:(213)377-4662















































































 




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