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[미국 부동산] 집 값, 곧 떨어지지 않나요?

클로이 유 2017-07-30 (일) 16:39 2개월전 337  


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아직도 “내 년이나 내 후 년에 집값이 떨어진 후 집을 마련하겠다”

휴가철이 다가오며 조금 문의 전화는 줄었지만 내용은 비슷하다. “지금 미국 부동산 주택 구입을 하면 늦지 않았나요?” 필자는 이 칼럼을 통해 모두에게 "아직도 적기"라고 서슴치 않고 답한다. 이유는 세가지로 정리한다. 모기지 금리는 아직도 매우 낮은 수준, 새집 공급은 부족, 그리고 매수 타이밍을 놓친 많은 실수요자가 대기하고 있다.
남가주 주택 가격은 현재 62개월 연속 상승하고 있다. 하지만 10년 전 호황 시에 126개월이라는 진기록에 비교하면 아직 우려할 바가 아니며, 작년 남가주 주택 가격상승률(+6.3%)도 장바구니 물가상승률(UCLA 분석 +4~5%)을 감안하면 실제로는 1~2%의 상승에 그치는 미미한 상승률이다. 즉, 2011년 이후로 집값은 꾸준히 올랐지만 물가 상승을 고려했을 때 아직도 지난번 피크보다 낮게 거래되고 있다는 사실을 우리는 염두에 두어야 한다.
집값의 계속된 상승에도 불구하고 필자가 낙관적으로 전망하는 첫번째 이유는 현재 미국 내 고용상태 호전에도 불구하고 인플레이션은 여전히 완만한 상태라는 것이다. 그래서 전문가들은 연방준비은행이 하반기 금리 인상 속도와 폭을 재조정 할 것으로 보고 있다. 실지로 2016년 12월, 2017년 3월과 6월 연준금리 인상에도 불구하고 30년 모기지이자는 년초 예상을 뒤집고 3.9-4.0% 수준을 유지하며, 여전히 초저금리 상태에 있다.
두번째로는 수요와 공급, 가장 기초적 원칙이다. 수요 측면에서는 앞서 언급한 초저금리, 미 고용시장 호조 (년 3% 성장, 완전 고용에 가까운 4.5% 실업율), 임금상승률 개선 등으로 안정적 그리고 지속적인 수요가 형성되고 있다. 그리고 집값상승과 월세 움직임이 비슷하게 움직이는 것으로 보건데, 대출 확대로 인한 투기 수요가 아닌 실수요가 시장을 형성하며 건강한 수요시장을 이루고 있다고 볼 수 있다. 공급의 양은 건축 허가에 달려 있다. 가주에서 2002-06년에는 95만채로 공급 과잉, 그러나 지난 5년 (2012-16년) 동안에 승인된 새 건축은 겨우 43만채로 매물 부족은 계속된다고 예측한다.
마지막으로 주택 거래량이다. 거래 건수는 집값의 선행지표이다. 경제호전으로 매입수요가 늘면 거래량이 증가하면서 집값이 점차 상승한다. 반대로 경제가 불투명하면 수요가 줄어 매매는 사라지고 집값은 점차 하락한다. 여기서 우리가 주의해야하는 통계는 거래량 상투 (꼭대기, 피크)이다. 지난 2002년 이후 매매가 꾸준히 늘어나 2005년에 가주 역사상 최고 75만채가 매매되었고, 2년후 2007년부터 거래량은 40만채대로 급락하며 집값은 폭락. 한마디로 실수요든 투기든 2005년까지 살 사람은 다 샀다는 말이다. 지금 분위기는 사뭇 다르다. 지난 5년동안 매년 꾸준하게 45만채가 팔렸다. 즉, 거래량이 급등하지 않은것은 대기 매수세가 아직도 관망세를 유지하고 있다는 증거이다.
작년에 이어 “내년이나 내후년에 집값이 떨어진 후 집을 마련하겠다”는 코멘트는 올해에도 유행이다. 그러나 장기적인 주거 안정을 위해서도 올해 집을 구매해서, 대기 실수요자들로 구축된 시장의 힘을 기대해 보는게 최고의 선택이라고 본다. 또한 거래량이 아직 저조하니 “거래량 상투”로 인한 주택시장의 조정은 몇 년후에나 있을 시나리오라고 분석한다.


문의 : Chloe Yoo 유현주 (949-878-8024)




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